Расчёт показателя ROI – главной характеристики инвестиций.

Здравствуйте друзья, сегодня с вами Николай Танкушин и в это чудесное воскресенье я хотел бы рассказать про важнейший фактор привлекательности инвестиций. Тема сегодняшней стати – расчёт показателя ROI.

Традиционно прежде чем переходить к описательной части давайте договоримся о терминах

ROI (return on investment) – по-русски это коэффициент возврата инвестиций или показатель рентабельности вложений.

В сегодняшней статье я покажу на нескольких примерах как рассчитывается данный показатель и объясню почему важно его прикидывать при совершении сделок.

ROI рассчитывается по следующим формулам:

ROI (сделки)

ROI (владения активом)

Как видно ROI выражается в процентах. По определению процент это сотая часть числа, так что можно утверждать, что ROI величина безразмерная. Соответственно положительные значения ROI показывают доход, отрицательные убыток.

Давайте рассмотрим пару примеров.

Сейчас прошу не цепляться к опущениям, так как для упрощения я всё идеализирую. Квартира у меня сдаться в день покупки и на весь год, бизнес по продаже пива не будет иметь сезонности и доходность будет как заявлено продавцом, собаку продаёт сосед и кормить её во время продажи не надо, а проведённая рекламная компания не будет иметь долговременного эффекта и конечно я выключил инфляцию, и не мудрил с налогами.

ROI в недвижимости(владение активом).

Мы покупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку для после дующей сдачи в наём (хотя сейчас это делать глупо, так как рынок развернулся и кредит безумно дорог).

Чтобы не брать цифры с потолка я взял конкретный пример г. Н-Тагил. Ул. Зари 11, в этом доме по счастливой случайности оказалось 2 похожих квартиры, одна сдаётся в наём, вторая продаётся.

Продающаяся квартира: Цена 1 390 000 рублей. Эта квартира доступна в ипотеку при первом взносе 40% на срок 25 лет по ставке 13.5%  сумма выплаты составляет 9560 рублей в месяц.

Сдающаяся квартира: Желаемая арендная плата 12000р, но квартира не мебелирована.  Т.е. одна без ремонта, вторая почти без мебели вероятно первую квартиру примерно в эту цену можно сдать.

Чтобы купить квартиру нам надо вложить 1390*0,4=556000 рублей своих денег, сдать её можно за 12000, но из них надо заплатить 9560 рублей за ипотеку итого у нас остаётся после уплаты кредита остаётся 2440 рублей. Если предположить что сдавать мы будем все 12 месяцев, то расчёт roi выгладит так:

ROI = (((12000-9560)*12)/556000)*100%=5.2%   т.е. покупка нами такой квартиры при вложении нами 556000 равносильно вложению этих денег на вклад под 5.2% в год. Главная фишка в том, что через 25 лет квартира просто будет нам печатать деньги, так как она полностью окупиться.  Всё, в этом абзаце раскрыт секрет богатства Кийосаки т.к. вклад в Америке примерно под 3%, кредит ипотечный примерно под 5%, а сдача по такой схеме с ремонтом, торгом до слёз и т.д может дать 6-8% вот вам и денежный поток от недвижимости….

Ещё год назад такого рода сделки работали и в России, и могли дать проценты выше банковских вкладов. Первый взнос был не 20-40%, а 10%, и на эту сумму можно попросить оценщика завысить оценку, и/или «прожать» продавана и получить квартиру вообще не вкладывая своих денег, но сегодня я не рассматривал бы сдачу квартиры купленной в ипотеку как выгодное вложение средств.

ROI покупки готового бизнеса (владение активом).

Допустим мы хотим купить пивоналивайку ценой 200 000 рублей, и оцениваем её по показателям из объявления:

Чистая прибыль в месяц: 45 000 руб.
Среднемесячные обороты: 150 000 руб.
Среднемесячные расходы: 105 000 руб.

ROI в этом случае считается так:

(((150000-105000)*12)/200000)*100%=270% Круто. Надо вкладываться в пивоналивайки….. Но по факту живут они только май-сентябрь (остальное время существуют) и я думаю что продавец лукавит…. Во всяком случае, до конца сезона данную точку не отбить, а зиму она может не пережить.

ROI рекламной компании (сделки).

Предположим я арбитражу игровой трафик и за каждую установку игры мне платят по 50 рублей. Я решаю попробовать использовать тизерную сеть для привлечения трафика и пополняю счёт на 1000 рублей. За эти деньги я получил 200 000 показов, 1000 переходов по моей ссылке и 50 установок игры. Соответственно партнёрская сеть мне выплатила 2500 рублей. Моя чистая прибыль состаляет 1500 рублей, при вложенной 1000.

 Какой будет ROI?

ROI=.((2500-1000)/1000)*100%=150%

ROI перепродажи (сделки).

 

Давайте возьмём для примера перепродажу. Я купил за 15000 рублей породистового (с родословной) щенка лабрадора и продаю его в местной барахолке, по причине аллергии, но уже за 20000. Предположим я нашёл покупателя и он меня сторговал на 2000, в итоге я продал щенка за 18000 рублей.

ROI=.((18000-15000)/15000)*100%=20%

Когда ROI бывает бесконечным?

 Кажется так не бывает, но это не так. Сделка будет иметь бесконечный ROI если вы не вложили своих денег, но получили прибыль. Смотрите — я не так давно продал гараж знакомого, моя услуга заключалась в том, что я составил текст объявления на сайты и обработал 4 первичных звонка. Т.е. я приводил ему клиентов и второму пришедшему он продал. По факту продажи он заплатил мне 10 000 рублей за услуги.

ROI=. ((10000-0)/0)*100% = ∞.

Сейчас возможно у некоторых гуманитариев бомбануло, как так, на 0 делить нельзя…. Можно…. В области высшей математики это допустимая операция…. Чтобы было понятнее 0, это не 0 а бесконечно малая величина.

Я постарался максимально понятно рассказать что такое ROI и как правильно его рассчитывать. Если у вас есть вопросы, замечания или отзывы я буду рад прочесть их в комментариях.

С уважением, Танкушин Николай.