Есть ли смысл инвестировать в бетонометры или будущее рынка недвижимости?

Здравствуйте друзья! Сегодняшняя статья за больную для многих тему – будущее рынка недвижимости… Я думаю, недвижимость интересна всем, так как жильё одна из основных потребностей каждого человека, а коммерческая недвижимость потребность каждого коммерческого предприятия.

Конечно, в зависимости от индивидуальных потребностей кому–то хватит однушки на окраине, а кому-то мало многоэтажной квартиры в центре, кому-то надо гараж под склад интернет магазина, а кому-то надо целую промышленную базу с ЖД тупиком…

Прежде чем начать описательную часть статьи – всё что написано ниже является моим оценочным суждением и никого ни к чему не призывает….

Написать эту статью меня побудили– вопрос читателя, активизация псевдо учителей инвестированию в недвижимость, и бурное обсуждение на форуме e1 темы «спад цен на недвижимость».

Т.е. почва реально готова и людям интересна данная тема.

Многие пишут про нефтяное проклятье в России. Знаете я, пожалуй, соглашусь с ними – нефть из блага стала проклятьем, нефтяной экспорт уничтожил СССР, нефтяной экспорт раздул спекулятивный пузырь в недвижимости, нефтяной экспорт уничтожил производства, нефтяной экспорт сделал неконкурентоспособную экономику…. Короче из блага нефть стала проклятьем.

В 90е годы цена на недвижимость была низкой, так как тупо не было платежеспособного спроса.

Даже продукты питания зачастую были со своего огорода. Я лично с родителями картошку сажал в поле, которое матери давали на работе…. Каждый год было бурное обсуждение, сколько земли взять, а прополка этой картошки, а опускание её в яму …. Вспоминаю этот как страшный сон…. Дом в старой части города где я живу, отдавали за среднюю зарплату, а были случаи, что и за бутылку так как содержать его было накладно да и по сути дома были под разбор (сегодня такой участок пока стоит 800-1000 т.р.) почувствуйте разницу…

Квартиры не покупали не по той причине, что они были не нужны, просто у народа денег не было. В то время постоянно встречались инженеры, работавшие за 30$/мес. с отличным советским образованием…

Кризис 98 года я помню довольно смутно, так как возраст был не тот… Предлагаю смотреть не на цены 90х (это уже история), а на цены с 2000г. до нашего времени так как на сайте УПН есть цены только с 2000 года.

Примерно до 2004 года имело место высокое предложение и низкая цена. В 2004-2006 годах предложение снижается и цена медленно растёт, в 2007 – 2008 происходит рост цены более чем в 2 раза (появилась ипотека как производная валютного потока).

Причина того роста – сама структура российской экономики – она косвенно перераспределяет нефтедоллары и плодит рабочие места не создающие добавленной стоимости…

Да да да реально промышленность стагнировала и народ переселялся в офисы перекладывать бумажки, посмотрите Путинско-Единоросные реформы… Насоздавали кучу фондов и контор которые тупо перекладывают бумажки и занимаются пустой перепиской….

Эти люди ничего не производят, но с точки зрения государства они не вредят…. Вот их косвенно и подкармливают денежки от продажи ресурсов за границу…

С года 2004 на Россию полился долларовый дождь, а в 2007 году он стал ливнем.

Неэффективная экономика тупо перераспределила деньги в бетонометры, через инструмент под названием ипотека. Как следствие на рынке недвижимости надулся пузырь. Сейчас мы наблюдаем его коллапс.

Наложите долларовый график стоимости недвижимости на стоимость нефти…. А теперь попробуйте опровергнуть тезис о том, что Россия это нефтяная колонка…. Я помню какое кипение говен он вызвал в рунете….

В рублях на первый взгляд(падение) не так всё страшно, но тенденция очевидна. И не забывайте про инфляцию….. Рубль 2008 и рубль 2016 отличаются в 2-2.5 раза.

Я думаю, читатели согласятся со мной что при низких ценах на нефть и при отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения росту цен на недвижимость взяться просто неоткуда, поэтому в краткосрочной перспективе жильё расти в цене не будет (ещё мной опущен момент «цены владения недвижимостью», а она растёт т.к. введены новый налог по кадастровой стоимости и новые коммунальные поборы).

Сейчас происходит парадоксальная ситуация – те кто сидит на деньгах, и держит их на процентах каждый месяц могут выбирать из всё более и более привлекательных вариантов… И сейчас уже есть ипотечники, которые должны за квартиру больше чем она сегодня стоит. Впрочем у меня есть отдельная статья про целесообразность использования ипотеки как инструмента для приобретения собственной недвижимости.

Хорошо кризис кончиться, а какие факторы будут определять цену недвижимости после кризиса?

А теперь я позволю себе вам напомнить основы экономики и демографии:

-Кривая спроса и предложения.

Это придумал не я!☺ Данный график выведен был Альфредом Маршаллом в конце 19 века и означает он примерно то, что цена обычно устанавливается в точке (price point) когда спрос и предложение уравновешивают друг друга. Так как все величины изменяются в динамике точка равновесия постоянно движется, но в итоге рынок находит эту точку.

Есть, конечно, неценовые факторы, влияющие на спрос:

• Уровень доходов в обществе;
• Размеры рынка;
• Мода, сезонность;
• и т.д. и т.п.

Есть товары эластичного спроса, например компьютеры (с ростом цены сокращается потребление), и есть товары совершенно неэластичные, например соль (потребление не зависит от цены), но в случае с недвижимостью товар однозначно эластичный так как есть товары заменители – от коробки на теплотрассе до виллы на берегу океана…. И от «Купавы» до торгового центра или завода…

Вы можете мне возразить, сказать что недвижимость (жильё) всегда необходимо и спрос на неё будет всегда)…. Спрос то будет вопрос величины спроса… именно соотношение спрос-предложение определяет цену…. А вот со спросом предвидеться глобальная жопа….

Я всю свою предпринимательскую жизнь говорил, что в бизнесе, в инвестировании, да и вообще в жизни ВСЕМ РУЛИТ СТАТИСТИКА!

В настоящее время спрос падает из-за кризиса и именно эту идею продают на тренингах по инвестированию в недвижимость.

Рассказывают про льготную иботеку, про рост спроса на загородную недвижимость – продают красивую сказку….. Всё кризис скоро кончиться, и всё будет прекрасно…. Я дерзну написать что это следствие костности мышления и даже тупости… Нет я не спорю кризис кончится, спрос восстановиться, но покупать будет некому.

Причина не в кризисе, а в ДЕМОГРАФИИ. Давайте на пальцах, к 23-25 годам люди начинают решать жилищную проблему, покупают жильё (зачастую в иботеку) потом за жизнь квартира меняется с доплатой несколько раз. Но первая покупка происходит у большинства лет в 25-30 а первая аренда начинается в 18-20 лет…

А теперь немножко картинок….

Это самый важный график в статье. На нем показано, сколько и какого возраста люди живут в России сегодня. Провал в 70ти летнем возрасте это последствие ВОВ (я про великую отечественную войну, а не про игры). Далее волны – это эхо войны, и в 90е годы это эхо усилено распадом СССР и реформами. Т.е. лично я как рождённый в 1988 году принадлежу к последнему значительному всплеску рождаемости. А с 92 года уже провал и провал в РАЗЫ.

Теперь соотнесите эту информацию с тем что скоро – через год-два эти дети середины 90х будут покупать себе недвижимость (в настоящее время они уже её арендуют). А недвижимость товар длительного пользования и строили в последние годы не так уж мало… Что будет с ценой на основе закона Маршалла?

Ещё один хороший график:

Т.е. с миграцией Россия таки добилась роста населения… Надо бы порадоваться за страну…
Но, похоже, это последний её демографический успех так как реального народосбережения, ровно как и роста рождаемости у нас уже не выйдет… Я не представляю что надо предпринять чтобы исправить ситуацию так как на это 10 лет максимум, хотя если у правительства цель чтобы все переехали на кладбище то они делают всё правильно….

Ну и последняя смачная картинка в статье – вишенка на торт как бы цинично это не звучало:

В конце прошлого года в СМИ начали проскакивать сообщения об эпидемии ВИЧ в России…

Если поверить википедии то терапию получает менее половины от инфицированных (сколько людей вообще ни разу не сдавали анализы на ВИЧ). Те кто не получают терапию живут 9-12 лет после инфицирования.
Риторический вопрос – через сколько лет второй график повторит первый?

А теперь я предлагаю вам заняться наложением этого графика на график смертности/рождаемости и провести линейную экстраполяцию (прочертите линии дальше)…. Прошу заметить, что то, что я написал это очень ОПТИМИСТИЧНЫЙ вариант развития эпидемии…

Итак, я думаю, что я убедил вас, что даже после прекращения кризиса (а я думаю что это вопрос нескольких лет) спрос на недвижимость не восстановиться так как покупать некому и нас ждёт японский сценарий….

Уважаемые читатели вы любите Японию??? Это не важно…. В любом случае Япония станет к нам ближе…

Какое может быть инвестирование в недвижимость при таком раскладе? Какой на этом бизнес построить?
Всё не так печально…. Покупайте курс кладбищенский риелтор — «Поможем соотечественникам переехать в вечный дом»…. Работы в ближайшие годы добавиться…

P.S. Последние несколько лет развелось куча тренеров обучающих инвестированию в недвижимость.
Если предельно сократить их курс всё примерно так:

• недвижимость всегда дорожает так как постоянно нужна людям.
• недвижимость покупается в ипотеку и если грамотно выбрать объект платежи арендаторов перекрывают ипотечные.
• недвижимость спасает деньги от инфляции.
• правильную недвижимость легко сдать и получить доход.
• неправильную недвижимость можно перепрофилировать и получить доход.
•  спустя время вы продадите недвижимость дороже и в этом тоже профит помимо доходов от сдачи в аренду.

Мне очень интересно как разочаруются те, кто проходит обучение по похожей программе и уже в мыслях считает свои миллиарды….

Если вы знаете, как зарабатывать на недвижимости в условиях падения спроса и падения цен то я с великим удовольствием и бесплатно размещу гостевой пост у себя на блоге.

P.P.S. у меня не так много недвижимости чтобы на меня ссылаться как на авторитета, но в отличии от большинства у меня есть 2 объекта которые я сдаю и в прошлом году именно из этих рассуждений я отказался от приобретения третьего, хотя имел на это финансовые возможности… И я не учу людей инвестировать в недвижимость по всей России и не набираю партнёров-риелторов прикрываясь непонятным ИП из Липецка…

Подписывайтесь на блог, и не болейте.

С уважением, Танкушин Николай.