Всем привет. Хотели тематические статьи – ловите! Сегодня я расскажу, когда подешевеют квартиры и какие факторы определяют цену на жилье.

Ранее я уже касался этой темы и был полностью прав! Но проблема была в недостаточности данных для анализа – синдром каждый суслик агроном, тогда мне казалось, что я вижу картину полностью. Сегодня я гораздо лучше понимаю факторы определяющие цену недвижимости и могу прогнозировать ее динамику.
Немного базовой теории.
Стоимость любого товара определяется балансом спроса и предложения. Любой товар можно продать, вопрос только цены, иногда надо приплатить, чтобы его забрали.

Это справедливо и для недвижимости. В начале 10х годов я слушал тренинги «эксперта по недвижимости» Натальи Закхайм, так она уверяла – «для любого города справедливо правило – средний квадратный метр в средней квартире стоит 1-2 средних зарплаты по региону». Как то так… Я пишу по памяти, а гуглить мне лень…
Я тогда перепроверил это, и в целом, мне показалось это логичным, но сегодня я с вероятностью 100% утверждаю – заявление ОШИБОЧНО! Корреляция со средней зарплатой есть, но куда важнее количество желающих купить и доступность кредитов!
Зарплата Воркуте какая-никакая есть, а стоимость недвижимости стала отрицательной так как очень дорогие ЖКУ, продукты питания и город в депрессии:
Смотрите – в своей прошлой статье я исходил из демографии, и этот посыл верен! Я считал – раз население снижается, жилье освобождается и цена снижается…. Но я не учитывал новую урбанизацию, т.е. я исходил из посыла, что население уменьшается везде, в то же время в РФ есть несколько городов показывающих рост численности населения, даже с учетом ужасной демографии в целом.
Для понимания сути происходящего Алексей из Нижней Туры уехал в Екатеринбург, Марина из Екатеринбурга уехала в Санкт-Петербург.
Итого на выходе:
Нижняя Тура – 1 чел.
Екатеринбург +/- 0 чел.
Санкт-Петербург + 1 чел.
Это называется внутренней миграцией. Её причина – урбанизация.

Первая урбанизация.
Первый переезд из деревни в город произошел после промышленной революции — на строившиеся массово заводы были необходимы рабочие, в то же время с/х машины освобождали все больше людей от тяжелых земельных работ…. Это был такой самоподдерживающийся процесс. Именно во время этой урбанизации СССР показывал двухзначные цифры экономического роста в год. После того как люди пригодные для переезда кончились, экономический рост стал среднемировым!

Именно по этой же причине с 1993 до 2018 г. Китай показывал такой рост, И то же самое происходило везеде при промышленной революции.
Вторая урбанизация.
За счет роботизации промышленности все больше людей освобождаются от тяжелого труда на заводах, естественно они должны чем-то заниматься, тут начинает развиваться экономика услуг. Отсюда и берутся все эти рестораторы, инстаблогеры, парикмахеры для собак, специалисты по гомеопатическому лечению и иже с ними.
У экономики услуг есть одна проблема – нельзя делать массаж, жителю Владивостока находясь в Москве! Надо или жителя Владивостока привести к массажисту или массажиста к жителю. Тут возникает логистическая составляющая!
Особенность услуг в том, что потребляться они могут там, где производятся!

И вот тут возникает второй самоподдерживающийся процесс – чем больше услуг оказывается, тем больше зарабатывают исполнители услуг и тем больше услуг они могут заказывать в свою очередь. Элитная эскортница посещает косметолога, стилиста, маникюр-педикюр, СПА-салон, тренажерку, а деревенская Маша посещает только *****. И так со всеми….
Понятно что я хотел донести?
Именно поэтому большие города притягивают все больше людей и РУБЛЕВЫЕ зарплаты при этом не снижаются.
Всем этим вновь приезжающим людям надо где-то жить и они создают спрос на арендную и собственную недвижимость именно в том городе, где работают.
Появляется положительная обратная связь – чем больше город, тем он больше привлекает людей, тем более сложные и дорогие услуги в нем доступны, тем больше они покупают недвижимости, тем больше ее строят и тем больше растет город, все круг замкнулся….
Выходит занятный парадокс – земли то в России очень много, но строят, в основном, на самой дорогой! Согласитесь – каждый день ездить на работу далее чем за 100 км, даже при наличии развитого транспорта проблемно!
Как ипотека влияет на стоимость жилья?
Я противник ипотеки, хотя сам являюсь ипотечником! Почему я считаю ипотеку злом – будет отдельная статья.
Нам подают ипотеку как инструмент позволяющий приобрести в собственность недвижимость, и многие на это ведутся. Но как, по-вашему, как доступность ипотеки влияет на стоимость квартир?
Мой ответ – для населения отрицательно – чем доступнее ипотека, тем квартиры дороже. Естественно это хорошо для банков и для застройщиков.
Более того – массовая застройка мегаполисов без ипотеки была бы невозможна, ипотека как инструмент стала доступной с 2005г… По сути банки и профинансировали все это жилищное строительство ипотечными деньгами.

Посмотрите эти 3 графика:
Стоимость квартир:

Ставка по ипотеке:

Средняя зарплата в Москве (я не уверен в адекватности этого графика так как данные собирать сложно, но суть он передает!):

Выводы очевидны – как только появилась ипотека – стоимость недвижимости выросла в разы!
Покупателю, покупающему квартиру в кредит не важна ставка, ему важен месячный платеж! А он определяется сроком кредита и процентной ставкой.
Продающий недвижимость в ипотеку конкурирует с арендой! Платеж по ипотеке и стоимость аренды ходят рядом!
Я утверждаю – если завтра сделать ипотеку как в Европе 1-2% мы получим стоимость квартир как в Европе, с учетом разницы в доходах!
Ипотека, для обывателя – зло! Для банков и застройщиков – благо!
Как мировая экономика влияет на стоимость жилья?
Мировая экономика сложный саморегулирующийся процесс, все участники в нем взаимно интегрированы в зависимости от своей роли.
Роль РФ – страна изгой торгующая сырьем низкого передела (нефть, газ, металлы, лес суммарно составляют 70-92% в зависимости от методики расчета)
Структура экспорта из РФ:

Соответственно, стоимость нефти и газа на мировом рынке коррелирует со стоимостью недвижимости в России, лаг цены квартир и цены на нефть – примерно 4-8 месяцев в зависимости от сезона.
Вот в доказательство вам 3 картинки.
Стоимость нефти:

Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в USD:

Курс USD/RUB:

Давайте расскажите мне про ведущую роль РФ в мировой политике, лидерство в экономике и прочую ватную лабуду, с такой зависимостью от цен на экспортируемое сырье живут только банановые республики в Африке!

Особенно печально, для РФ, то, что нефть и газ заканчиваются, а мир отходит от использования углеводородного сырья все больше используя возобновляемые источники энергии.
Договорились – стоимость недвижимости в России в твердой валюте определяется ценой экспортируемых товаров (нефть, газ, лес, метал).
Когда же подешевеют квартиры? Какие выводы надо сделать из статьи?
В мегаполисах (агломерации от 2х млн чело.), в «рублях» квартиры в долгосрочной перспективе не подешевеют никогда (правда в национальной валюте)! Более того они будут дорожать и тем больше, чем больше людей будет туда приезжать (земля то ограничена, уплотнять уже некуда, отсюда все эти реновации).
В краткосрочной перспективе, цена квартир определяется политическими решениями и ипотечным процентом. Но есть тенденция к его снижению (не смотря на обвал нефтяных цен), так как надо как то продавать новостройки, а разорение крупных строительных компаний сильно бьет по экономике.
В нормальных деньгах, стоимость квартир коррелирует с ценой нефти и газа, которая в свою очередь имеет тенденцию к снижению из-за потепления климата и смены энергетической парадигмы в область возобновляемой энергетики. Важно помнить про пик добычи нефти! через несколько лет Россия из экспортера, может стать импортером нефти! т.е. приток денег от продажи сырья будет снижаться, следовательно в «нормальных» деньгах квартиры точно будут дешеветь!
В городах миллионниках недвижимость будет показывать около нулевой рост.
В глухой провинции и труднодоступных региона недвижимость не имеет никаких перспектив для роста! То, что сейчас происходит в Воркуте, через 20-30 лет будет происходить повсеместно!
Понравилось статья? ВЫ согласны с моими выкладками на тему когда подешевеют квартиры?
Пишите отзывы! Делитесь статьей!
С уважением, Танкушин Николай.
Подписался на тебя. Сто раз, говорил что письма на уведомления от тебя не спам. Но письма продолжают улетать в спам. Почта на яндекс. Ты со своей стороны ничего не можешь поделать?
Добрый день. Мне с этим ничего не сделать. Народу лень отписываться, они помечают как спам и почтовые сервисы перестают доставлять почту.
В связи со второй урбанизацией и заменой людей роботами на производстве и высвобождением людей от тяжёлого труда, вопрос. Нужно ли сейчас такое количество людей рожать? Если работы и так будет не хватать в будущем, разумнее сократить численность населения страны. Не стимулировать рождаемость, зачем это надо? Лучше будет меньше народа, зато качество жизни улучшить. Когда люди поймут, что нельзя постоянно увеличивать численность населения земли?
Артем, это вопрос не ко мне…. мы не решим проблему перенаселенности на кухне…. Но, лично мне хочется, чтобы через 3-5 поколений мои потомки (если конечно таковые будут) имели бы сходный с моим разрез глаз, цвет кожи, форму носа и ушей.
В старнах 3го мира проблемы рождаемости нет, а «толерантеность», которую у нас насильно прививают, позволяет мигрантам……………… а дальше мне писать нельзя так как это статья УК РФ….
Ссыте Николай под статейку то залететь? А про нос и ушки написали… Жидовят имели в виду?)
«Все ссутся… Я ссусь… И даже главком пысается бывает, но — по ситуации!» © ДМБ
Главком то от старости… А Вашем возрасте писаться… непорядок.
AS IS
Невероятно! Вы проделали большую работу! Это очень ценная информация. Ваш блог будет у меня в закладках. Спасибо!
«Особенность услуг в том, что потребляться они могут там, где производятся!»
Не согласен, консультации можно проводить и дистанционно.
«Согласитесь – каждый день ездить на работу далее чем за 100 км, даже при наличии развитого транспорта проблемно!»
В идеале на работу не надо ездить вообще. Юристы-экономисты на расстоЯнии справятся,
но дворникам, конечно, придется нелегко…
«В краткосрочной перспективе, цена квартир определяется политическими решениями и ипотечным процентом. Но есть тенденция к его снижению (не смотря на обвал нефтяных цен)»
Тенденция к ЕГО снижению?.. Снижению процесса?..
И почему «НЕ смотря на обвал нефтяных цен», если
«стоимость недвижимости в России в твердой валюте определяется ценой экспортируемых товаров»?..
Главный ресурс России — территория, недра.
Найдут, например, завтра какой-нибудь ксилитиум —
будет им торговать (или даже просто кислородом, квотами (лесов-то пока достаточно (пока…)).
А если вдруг люди снова резко сильно расплодятся,
«паукам в банке» станет очень тесно, чтобы не жрать друг друга,
попрут именно в Россию (не в Китай же!),
цены на недвижимость в этой самой Воркуте
взлетят до небес и станут выше, чем в Поднебесной,
и всяких Лондонах, Нью-Йорках, которые с большой вероятностью
затопит. Возможно, для мира настанут несколько
апокалиптические времена, но для России будет золотое время
(полно пищи, свежего воздуха, тепло и солнечно (даже в Сибири)).
«Запад валяется в отходах или лежит, затопленный, на дне, без продуктов питания,
света, энергии, РФ – на коне!» Не верится? А возможно…
Краткосрочные тенденции интересны обывателям.
Я рекомендую первые 100-200 лет покупать американские акции,
а где-то через 70 массированно вкладываться в недвижимость Воркуты. 🙂
Конечно, нужны согласованные действия участников.
Не надо «упираться в продолжительность жизни», рекорд в «Айронмен»
в эстафете поколений не передашь, а средства производства — легко.
Люди должны думать, а работать — роботы, но загвоздка в том,
что политической элите легко манипулировать безвольными массами,
а роботы пока не голосуют.
«Но, лично мне хочется, чтобы через 3-5 поколений мои потомки (если конечно таковые будут) имели бы сходный с моим разрез глаз, цвет кожи, форму носа и ушей».
А капитал планируете передать? Люди сейчас живут потреблением, кредитами,
одни становятся все богаче, других же загоняют в кабалу (поколения создают все больше рабов…).
P.S. Прочитал с интересом. Отдельное спасибо за картинки и графики.
Мой капитал — то что у меня меджу ушей, это неизбежно останется со мной до экспирации….. Все остальное, к сожалению, могут забрать…
Да и капитала у меня особо нет…. Хотя конечно, все относительно….
Сегодня территория и население не являются активами! мировая парадигма изменилась… актив сегодня это мозги! 10000 необразованных мигрантов не станут одним Зворыкиным, Сикорским ну или Сегаловичем…. Я думаю я понятно написал? В мире идет война за умы, и они утекают туда, где им лучше…. Вы же исходите из реалий 19 века.
Видел глупую фразу примерно такого содержания:
«было бы у меня 100 тысяч, я бы свалил из рашки нафиг».
Наверное, думаю, у автора подобных размышлений
действительно нет этой суммы (и вряд ли она у него будет).
100 тысяч долларов — пшик даже для Москвы.
Чтобы жить на пассивный доход в Германии (дивиденды по акциям
в размере 1 % в год), надо примерно 3 миллиона.
———
Мозг — плохой «капитал». Основная загвоздка в том,
что он неотделим от носителя на данном уровне развития технологий.
Люди, которые вкладывают в свое «образование», строят карьеры,
посещают курсы, тренинги, становятся трудоголиками или просто
много работают (по 5- 6 часов в день), долгосрочно
заметно проигрывают поколениям,
в которых стабильно наследникам передается капитал,
ибо ценность приобретенного опыта сходит на нет во время смерти.
Грубо говоря, одни создают поколения рабов, другие — хозяев.
Бедным людям приходится учиться, работать, у них
крайне мало выбора в жизни.
Богатые управляют всей системой, распределяют
ресурсы (в том числе «мозги»).
——-
Читал статью: «Всемирный банк отвел России 100 лет на развитие человеческого капитала».
Показатель человеческого капитала на душу населения в странах
Организации экономического сотрудничества и развития около $100 тыс,
в России — в 5 раз меньше.
Природный капитал занимает в РФ 20% (из них 15% — невозобновляемые источники, 5% — возобновляемые
в странах ОЭСР — лишь 3%, человеческий — 46 и 70 соответственно.
Согласен с изложенным в статье мнением, что «точно недооценен вклад природных ресурсов» (для РФ).
«Российские леса, по приблизительным оценкам Всемирного банка, обеспечивают глобальные выгоды от поглощения оксида углерода в размере более $500 млрд.»
——
Короче, фраза «…мне за Державу обидно» — отголоски советской пропаганды;
«патриотизм — последнее убежище негодяя», ибо «гордиться достижениями
своего народа» не стоит почти никаких усилий.
Интеллигентный мудрый человек должен приращивать капитал,
экономить, а не транжирить деньги, инвестировать в акции,
а не тратить все на потребление; передать активы наследникам и
обучить их, как распоряжаться накопленным богатством.
… И его потомки запросто смогут выбрать любую страну для проживания
(а некоторые даже купить ;)).
————-
С капиталом всего в несколько миллионов долларов
есть шанс влиться в 1 % самых богатых людей Земли.
«Вместо экономики, которая работает на общее благосостояние, для будущих поколений и для планеты, мы создали экономику для 1%», — отмечается в докладе Oxfam, озаглавленном «Экономика для 1%».
Забавная статистика:
«2015 году объем средств и активов 62 богатейших миллиардеров Земли ($1,76 трлн) сравнялось с состоянием 3,6 млрд человек, относящихся к беднейшей половине населения планеты. За пять лет состояние этих 62 человек выросло на 44% ($542 млрд). Состояние беднейшей половины человечества за это время упало на 41% (почти на $1 трлн)»
Прочитал дальше:
«Oxfam включает в число богатейших людей планеты лиц, активы которых превышают $760 000. Эти люди относятся к 1% богатейшего населения планеты»
А люди продолжают путешествовать, покупать машины, гаджеты и прочую дребедень;
засоряют планету мусором (а свои мозги – ненужной информацией), истощают ее ресурсы,
неудержимо размножаются и вообще себя часто плохо ведут.
Именно чрезмерное потребление притягивает наступление третьей мировой войны.
А наличие капитала для человека определит,
будут ли его потомки командовать дистанционно войсками или умирать самостоятельно и непосредственно в полях и на аренах боевых действий.
Не совсем понимаю для чего тут этот комментарий?