Когда подешевеют квартиры?

Всем привет. Хотели тематические статьи – ловите! Сегодня я расскажу, когда подешевеют квартиры и какие факторы определяют цену на жилье.

Ранее я уже касался этой темы и был полностью прав! Но проблема была в недостаточности данных для анализа – синдром каждый суслик агроном, тогда мне казалось, что я вижу картину полностью. Сегодня я гораздо лучше понимаю факторы определяющие цену недвижимости и могу прогнозировать ее динамику.

Немного базовой теории.

Стоимость любого товара определяется балансом спроса и предложения. Любой товар можно продать, вопрос только цены, иногда надо приплатить, чтобы его забрали.

Это справедливо и для недвижимости. В начале 10х годов я слушал тренинги «эксперта по недвижимости» Натальи Закхайм, так она уверяла – «для любого города справедливо правило – средний квадратный метр в средней квартире стоит 1-2 средних зарплаты по региону». Как то так… Я пишу по памяти, а гуглить мне лень…

Я тогда перепроверил это, и в целом, мне показалось это логичным, но сегодня я с вероятностью 100% утверждаю – заявление ОШИБОЧНО! Корреляция со средней зарплатой есть, но куда важнее количество желающих купить и доступность кредитов!

Зарплата Воркуте какая-никакая есть, а стоимость недвижимости стала отрицательной так как очень дорогие ЖКУ, продукты питания и город в депрессии:

Смотрите – в своей прошлой статье я исходил из демографии, и этот посыл верен! Я считал – раз население снижается, жилье освобождается и цена снижается…. Но я не учитывал новую урбанизацию, т.е. я исходил из посыла, что население уменьшается везде, в то же время в РФ есть несколько городов показывающих рост численности населения, даже с учетом ужасной демографии в целом.

Для понимания сути происходящего Алексей из Нижней Туры уехал в Екатеринбург, Марина из Екатеринбурга уехала в Санкт-Петербург.

Итого на выходе:

Нижняя Тура – 1 чел.

Екатеринбург +/- 0 чел.

Санкт-Петербург + 1 чел.

Это называется внутренней миграцией.  Её причина – урбанизация.

Первая урбанизация.

Первый переезд из деревни в город произошел после промышленной революции — на строившиеся массово заводы были необходимы рабочие, в то же время с/х машины освобождали все больше людей от тяжелых земельных работ….  Это был такой самоподдерживающийся процесс. Именно во время этой урбанизации СССР показывал двухзначные цифры экономического роста в год. После того как люди пригодные для переезда кончились, экономический рост стал среднемировым!

Именно по этой же причине с 1993 до 2018 г. Китай показывал такой рост, И то же самое происходило везеде при промышленной революции.

Вторая урбанизация.

За счет роботизации промышленности все больше людей освобождаются от тяжелого труда на заводах, естественно они должны чем-то заниматься, тут начинает развиваться экономика услуг. Отсюда и берутся все эти рестораторы, инстаблогеры, парикмахеры для собак, специалисты по гомеопатическому лечению и иже с ними.

У экономики услуг есть одна проблема – нельзя делать массаж, жителю Владивостока находясь в Москве!  Надо или жителя Владивостока привести к массажисту или массажиста к жителю. Тут возникает логистическая составляющая!

Особенность услуг в том, что потребляться они могут там, где производятся!

И вот тут возникает второй самоподдерживающийся процесс – чем больше услуг оказывается, тем больше зарабатывают исполнители услуг и тем больше услуг они могут заказывать в свою очередь. Элитная эскортница посещает косметолога, стилиста, маникюр-педикюр, СПА-салон, тренажерку, а деревенская Маша посещает только *****. И так со всеми….

Понятно что я хотел донести?

Именно поэтому большие города притягивают все больше людей и РУБЛЕВЫЕ зарплаты при этом не снижаются.

Всем этим вновь приезжающим людям надо где-то жить и они создают спрос на арендную и собственную недвижимость именно в том городе, где работают.

Появляется положительная обратная связь – чем больше город, тем он больше привлекает людей, тем более сложные и дорогие услуги в нем доступны, тем больше они покупают недвижимости, тем больше ее строят и тем больше растет город, все круг замкнулся….

Выходит занятный парадокс – земли то в России очень много, но строят, в основном, на самой дорогой!  Согласитесь – каждый день ездить на работу далее чем за 100 км, даже при наличии развитого транспорта проблемно!

Как ипотека влияет на стоимость жилья?

Я противник ипотеки, хотя сам являюсь ипотечником! Почему я считаю ипотеку злом – будет отдельная статья.

Нам подают ипотеку как инструмент позволяющий приобрести в собственность недвижимость, и многие на это ведутся. Но как, по-вашему, как доступность ипотеки влияет на стоимость квартир?

Мой ответ – для населения отрицательно – чем доступнее ипотека, тем квартиры дороже. Естественно это хорошо для банков и для застройщиков.

Более того – массовая застройка мегаполисов без ипотеки была бы невозможна, ипотека как инструмент стала доступной с 2005г… По сути банки и профинансировали все это жилищное строительство ипотечными деньгами.

Посмотрите эти 3 графика:

Стоимость квартир:

Ставка по ипотеке:

Средняя зарплата в Москве (я не уверен в адекватности этого графика так как данные собирать сложно, но суть он передает!):

Выводы очевидны – как только появилась ипотека – стоимость недвижимости выросла в разы!

Покупателю, покупающему квартиру в кредит не важна ставка, ему важен месячный платеж! А он определяется сроком кредита и процентной ставкой.

Продающий недвижимость в ипотеку конкурирует с арендой! Платеж по ипотеке и стоимость аренды ходят рядом!

Я утверждаю – если завтра сделать ипотеку как в Европе 1-2% мы получим стоимость квартир как в Европе, с учетом разницы в доходах!

Ипотека, для обывателя – зло! Для банков и застройщиков – благо!

Как мировая экономика влияет на стоимость жилья?

Мировая экономика сложный саморегулирующийся процесс, все участники в нем взаимно интегрированы в зависимости от своей роли.

Роль РФ – страна изгой торгующая сырьем низкого передела (нефть, газ, металлы, лес суммарно составляют 70-92% в зависимости от методики расчета)

Структура экспорта из РФ:

Соответственно, стоимость нефти и газа на мировом рынке коррелирует со стоимостью недвижимости в России, лаг цены квартир и цены на нефть – примерно 4-8 месяцев в зависимости от сезона.

Вот в доказательство вам 3 картинки.

Стоимость нефти:

Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в USD:

Курс USD/RUB:

Давайте расскажите мне про ведущую роль РФ в мировой политике, лидерство в экономике и прочую ватную лабуду, с такой зависимостью от цен на экспортируемое сырье живут только банановые республики в Африке!

Особенно печально, для РФ,  то, что нефть и газ заканчиваются, а мир отходит от использования углеводородного сырья все больше используя возобновляемые источники энергии.

Договорились – стоимость недвижимости в России в твердой валюте определяется ценой экспортируемых товаров (нефть, газ, лес, метал).

Когда же подешевеют квартиры? Какие выводы надо сделать из статьи?

В мегаполисах (агломерации от 2х млн чело.),  в «рублях» квартиры в долгосрочной перспективе не подешевеют никогда (правда в национальной валюте)! Более того они будут дорожать и тем больше, чем больше людей будет туда приезжать (земля то ограничена, уплотнять уже некуда, отсюда все эти реновации).

В краткосрочной перспективе, цена квартир определяется политическими решениями и ипотечным процентом. Но есть тенденция к его снижению (не смотря на обвал нефтяных цен), так как надо как то продавать новостройки, а разорение крупных строительных компаний сильно бьет по экономике.

В нормальных деньгах, стоимость квартир коррелирует с ценой нефти и газа, которая в свою очередь имеет тенденцию к снижению из-за потепления климата и смены энергетической парадигмы в область возобновляемой энергетики. Важно помнить про пик добычи нефти! через несколько лет Россия из экспортера, может стать импортером нефти! т.е. приток денег от продажи сырья будет снижаться, следовательно в «нормальных» деньгах квартиры точно будут дешеветь!

В городах миллионниках недвижимость будет показывать около нулевой рост.

В глухой провинции и труднодоступных региона недвижимость не имеет никаких перспектив для роста! То, что сейчас происходит в Воркуте, через 20-30 лет будет происходить повсеместно!

Понравилось статья? ВЫ согласны с моими выкладками на тему когда подешевеют квартиры?

Пишите отзывы! Делитесь статьей!

С уважением, Танкушин Николай.